پس از تصویب قانون ملی شدن جنگلها و مراتع ، قانونی تحت عنوان قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع به تصویب رسید که در ماده ۳۴ این قانون وزارت جهاد سازندگی موظف گردید ظرف سه سال اراضی، جنگل های شمال و مراتع ملی غیر مشجر کشور را که تا پایان سال ۱۳۶۵ بدون اخذ مجوز قانونی تبدیل باغ یا زراعت آبی شده و یا برای طرحهای تولید دام و آبزیان و سایر طرحهای غیر کشاورزی مورد استفاده قرارگرفته اند بر اساس تشخیص کمسیونی مرکب از نمایندگان جهاد سازندگی و در قبال دریافت اجاره بها با قیمت تعیین شده واگذار یا به فروش برساند، بدیهی است از زمین های منابع ملی تصرف شده بعد از تاریخ مذکور بدون قید و شرط خلع و ید خواهد شد.
باتوجه به اینکه قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع با قانون ملی شدن جنگلها و مراتع (ماده ۱ مصوب ۱۳۴۱) در تعارض است به همین دلیل باید تفسیر شود : اراضی جنگلی و جلگه ای شمال که جنگل تکامل نیافته ای گفته می شود که مسطح و هموار بوده حداکثر ارتفاع آن از سطح دریا کمتر از (۲۰۰ متر با شیب کمتر از /۱۰می باشد ) که محدوده آن از آستارا تا گیلداغی که در هر هکتار کمتر از پنجاه متر مکعب باشد و هم چنین مراتع ملی غیر مشجر که دارای پوشش نباتات خودرو بوده و با توجه به سابق چرا ، عرفاً مرتع شناخته می شود .بنابر این جنگل های جلگه ای که در محدوده شمال واقع نمی شود و هم چنین جنگل شمشاد و مراتع مشجر شامل این قانون نمی شود.
تصرف در اینگونه زمینها باید قبل از سال ۱۳۶۵ صورت گرفته و تا زمان تصویب این قانون ادامه یافته باشد .بنابراین تصرف بعد از این تاریخ موجب قرار گرفتن این قانون و مشمول آن نیست.
هم چنین متصرف می بایست به صورت غیر مجاز زمین های ذکر شده را اختصاص به باغ و یا زراعت آبی و یا طرح های تولید دام و آبزیان داده باشد .[۷۹]
۳ـ اراضی موات
اراضی موات یک دسته از اراضی عمومی بشمار می آید که با توجه به نظریات فقهی فقها جزء انفال محسوب و به عنوان (ما یختص بالامام )تعبیر می شود .پس از پیروزی انقلاب اسلامی با صراحت مقررات وضع شده در این خصوص اراضی موات را متعلق به دولت دانسته و اسناد مالکیت سابق این اراضی را باطل اعلام نموده است .عدم شناخت تعاریف اراضی بخصوص اراضی موات و بایر موجب می گردد احکام هر یک از این نوع اراضی تداخل پیدا نمایند.چنانچه در مرحله اجرا خسارت جبران ناپذیری در اجرای قوانین نظیر قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن و دیگر قوانین مطرح می گردد.هم چنین در قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن مصوب ۵/۴/۱۳۵۸ در خصوص مالکیت این گونه اراضی اظهار نظر نموده است .پس از پیروزی انقلاب چند قانون مهم در خصوص اراضی خارج و داخل محدوده شهرها به طور مجزا تصویب شد که در آن تعاریفی از زمین موات به عمل آمده است.[۸۰]
الف ـ تعریف فقها از اراضی موات
۱ ـ علامه محقق حلی در این خصوص می فرماید :
« زمین یا آباد است یا غیر آباد .زمین آباد به مالک آن تعلق دارد …اما زمین موات زمینی است که به دلایلی از قبیل معطل و بیکار ماندن آن و یا قطع و بریده شدن آب از آن یا به دلیل چیرگی آب بر آن یا به واسطه نیزار و بیشه زار بودن و یا عوامل دیگری که مانع انتفاع و بهره برداری از زمین محسوب می شوند مورد استفاده قرار نمی گیرد. زمین موات متعلق به امام است و کسی نمی تواند مالک آن شود اگرچه آن را احیا و آباد کرده باشد تا زمانی که امام (ع) اذن در احیا به او نداده باشد ». [۸۱]
۲ـ حضرت امام خمینی (ره) معتقدند:
« زمین موات زمین معطلی است که فعلاً مورد بهره برداری واقع نمی شود .و به دلایلی از جمله نرسیدن آب به آن یا بخاطر واقع شدن در زیر آب و به اصطلاح باتلاقی شدن و یا به علت اینکه شنی یا شوره زار و یا سنگلاخ و یا جنگل است و درختان یانی آن را پوشانده و یا به هر علت دیگر کشت و زرع نشده و نمی شود .زمین موات بر دو قسم است :
۱) زمینی که در اصل موات بوده و هیچ سابقه ملکیت و احیا ندارد هر چند احراز اینکه فلان زمین از قرنها قبل تا کنون کشت نشده اکثراً و شاید در تمام موارد مشکل و بلکه می توان گفت ناممکن است و از جمله این گونه زمینها ،زمینی است که اطلاع و علمی در باره سابقه آن در دسترس نباشد.
۲) زمینی است که موات به عارض می باشد .یعنی زمانی آباد بوده و کشت می شده بعداً دچار خرابی و ویرانی شده است .مانند زمین های اقوام منقرض شده که آثار شهر و مرز و خرابه های خانه ها در آن بجای مانده است و اینکه زمین موات زمینی است که فعلاً مورد بهره برداری واقع نمی شود».[۸۲]
ب ـ تعریف قوانین از زمین موات
در قوانین (خواه قبل از انقلاب خواه بعد از آن ) در تعریف زمین موات از نظر فقها کاملا ًتبعیت شده است یعنی زمین بایر به طور مجزا تعریف نشده بلکه همراه با تعریف زمین بصورت یکجا آمده است.
۱- قانون مدنی
به موجب ماده ۲۷ قانون مدنی :« اموالی که ملک اشخاص نمی باشد و افراد مردم می توانند آن را مطابق مقررات مندرج در این قانون و قوانین مربوط به هر یک از اقسام مختلف آنها تملک کرده و یا از آنها استفاده کنند مباحات نامیده می شود .مثل اراضی موات یعنی زمین هایی که معطل افتاده و آبادی و کشت و زرع در آنها نباشد ».
این تعریف کاملاً با تعاریف فقهی منطبق نیست زیرا گفته است «مطل افتاده» و « آبادی و کشت و زرع در آن نباشد »، در حالی که باید عبارت به عمل نیامده باشد تعریف می شد.[۸۳]
۲- قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری
در قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن مصوب ۵/۴/۱۳۵۸ حکم اراضی موات مشخص شده است و تعریف زمین موات به آیین نامه اجرایی آن محول گردیده است .در ماده ۲ آیین نامه مذکور آمده است:« زمین موات از نظر قانون زمینی است که معطل مانده و آبادی در آن بعمل نیامده باشد ». این تعریف از ملاک شرعی و فقهی تبعیت می کند و انطباق بیشتری با تعاریف فقهی دارد.[۸۴]چون طبق قانون مدنی ، وضعیت کنونی زمین ، ملاک تشخیص زمین بوده ولی بر اساس تعریف آیین نامه اجرایی مذکور وضعیت اولیه و واقعی زمین ملاک تشخیص نوع زمین است .[۸۵]
مقررات وضع شده در این خصوص با صراحت اراضی موات را متعلق به دولت دانسته و اسناد مالکیت موات شهری و کیفیت عمران آن بیانگر نظام جدید مالکیت در اراضی موات می باشد ؛ از آنجا که طبق موازین اسلامی زمین موات ملک کسی شناخته نمی باشد و در اختیار حکومت اسلامی است و اسناد مالکیتی که در رژیم سابق نسبت به زمین های موات داخل محدوده شهری یا خارج از آن صادر شده برخلاف موازین اسلام و مصلحت مردم بوده است».
۳- قانون اراضی شهری
در قانون اراضی شهری مصوب ۲۵/۱۲/۱۳۶۰ تعریف اراضی موات به شرح زیر می باشد :«اراضی موات شهری زمین هایی است که سابقه عمران و احیا نداشته باشد». قانون زمین شهری نیز همین تعریف را آورده و اراضی موات مطابق این قانون به دو دسته تقسیم می شود: یکی اراضی موات شهری که زمینها سابقه عمران و احیا نداشته باشد که در قلمرو قانون شهری قرار می گیرد و اراضی موات خارج از محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها که مشمول قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد مالکیت می باشند.[۸۶]
به منظور حفظ مصالح عمومی و جلوگیری از خرید و فروش غیر عادی زمینهای موات ممکن است به موجب قوانین خاص ، مقداری از این اراضی ملک دولت محسوب شود، چنانچه به موجب لایحه قانونی ثبت اراضی موات اطراف تهران از تاریخ ۱۶/۵/۱۳۳۴ تقاضای ثبت اراضی بایر بدون مالک و موات اطراف شهر تهران از تاریخ ۲۸/۵/۱۳۳۱ فقط از بانک ساختمانی پذیرفته می شود .و هیچ کس نمی تواند به عنوان احیا اراضی موات تقاضای ثبت کند و این قاعده رفته رفته به غالب شهرستانهای مهم ایران سرایت داده شد.[۸۷]
ج ـ مرجع تشخیص اراضی موات
ماده ۱۲ قانون زمین شهری در خصوص مرجع تشخیص نوع زمین (موات، بایر و دایر)که داخل محدوده شهر ها بوده وزارت مسکن و شهر سازی را متولی این امر تعیین کرده است .اما در خصوص اراضی موات خارج از محدوده شهرها قانون دیگری تصویب شده است که به موجب تبصره ۱ ماده قانون تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن مصوب ۳۰/۹/۱۳۶۵ : «تشخیص موات بودن اراضی موات خارج از محدوده شهرها بر عهده وزارت جهادکشاورزی نهاده شده است که از طریق هیات هفت نفره اقدام می نماید.در صورتی که متصرف فعلی ، منکر موات بودن زمین باشد از طریق دادگاه صالح اقدام به عمل می آید و چنانچه دادگاه رای به موات بودن زمین بدهد سند آن را ابطال و از متصرف خلع ید خواهد شد.» ماده ۲ آیین نامه اجرایی این قانون نیز به این امر اشاره دارد: « اراضی موات از نظر این قانون ،زمین هایی است که سابقه احیا و بهره برداری ندارند و به صورت طبیعی مانده و افراد به صورت رسمی یا غیر رسمی برای آنها سند تهیه کرده اند ».[۸۸]
دـ ملاک دایر یا بایر بودن زمین
ملاک دایر یا بایر یا موات بودن زمین تاریخ تصویب قانون لغو مالکیت اراضی شهری است .چنانچه زمینی موات بوده و تا تاریخ ۵/۴/۱۳۵۸ (تاریخ تصویب قانون لغو مالکیت اراضی شهری) احیا و عمران نشده باشد اقدامات عمرانی بعد از این تاریخ روی آن زمین وصف قانونی موات بودن زمین را زایل نمی کند. زیرا این تاریخ ،جهت تمییز اراضی موات از دایر و بایر است و حکم دادگاه نیز بایستی با بررسی وضعیت زمین در آن تاریخ و قبل از آن صادر شود .اما در خصوص اراضی بایر چنانچه تا قبل از اسفند ماه سال ۱۳۶۰ (تاریخ تصویب اراضی شهری) اقدامات عمرانی و احیا بر روی این اراضی انجام شده باشد موجب تشخیص دایر بودن آن و موجد حق برای مالکین اراضی خواهد بود.البته طبق ماده ۵ قانون زمین شهری دایر بودن زمین باید فعلیت داشته باشد.[۸۹]
 

برای دانلود متن کامل پایان نامه به سایت fotka.ir مراجعه نمایید.
 

فصل دوم
 

هیات حل اختلاف
 

گفتار اول: اعضای تشکیل دهنده هیات حل اختلاف
هیات حل اختلاف موضوع قانون تعیین تکلیف مرکب از ۳ عضو می باشد:
۱) یکی از قضات دادگستری به انتخاب رئیس قوه قضائیه ؛
۲) رئیس اداره ثبت یا قائم مقام وی؛
۳) حسب مورد رئیس اداره راه و شهرسازی یا رئیس اداره جهادکشاورزی یا قائم مقام آنها ؛
مطابق ماده ۸ آیین نامه ، هیات در ساعات غیر اداری در محل دبیرخانه [۹۰]تشکیل و با حضور همه اعضا رسمیت می یابد و پس از بررسی مدارک و دلایل ارائه شده مبادرت به صدور رای می نماید .در صورت نقص پرونده و ضرورت تحقیقات بیشتر و جلب نظر کارشناس ، هیات قرار ارجاع امر به کارشناس منتخب را صادر می نماید .در صورتی که اعضای هیات تشخیص دهند که درخواست متقاضی خارج از شمول مقررات قانون بوده و یا ملک مورد تقاضای ثبت از اراضی دولتی ، ملی ، موات ، منابع طبیعی و عمومی باشد رای به رد درخواست متقاضی صادر می کند
نکته :نقش قاضی در هیات از سه جهت اهمیت دارد :
۱) هدایت اموری که جنبه قضایی دارد
۲) اجرای صحیح قانون و نظارت بر آن
۳) جلوگیری از هرگونه انحراف و سوءاستفاده از قانون.[۹۱]
هیات حل اختلاف موضوع مواد ۱۴۷و۱۴۸ قانون ثبت نیز متشکل از ۳ عضو بوده است (یکی از قضات دادگستری به انتخاب رئیس قوه قضائیه ، یک نفر خبره ثبتی از بین کارکنان مجرب که توسط رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تعیین می گردد، رئیس ثبت یا قائم مقام وی).
مطابق ماده ۱۷ آیین نامه مواد ۱۴۷و۱۴۸ محل تشکیل هیات اداره ثبت محل خواهد بود و جلسات آن با حضور۲ نفر از اعضا رسمیت یافته و تصمیمات هیات حداقل با دو رای لازم الاجرا می باشد.
هیات حل اختلاف موضوع مواد ۱۴۷و۱۴۸ قانون ثبت پس از تشکیل ، اظهارات متقاضی را اخذ می نماید که اهم آن به قرار زیر است:
۱) مال غیر منقول را از چه کسی خریداری کرده است که در صورت تعاقب ایادی اسامی را اعلام می نماید تا به مالک ثبتی ختم گردد.
۲) ملک درحال حاضر به صورت باغ یا زمین کشاورزی یا ساختمان یا به هر صورت دیگر است ذکر گردد.
۳) ملک به صورت محصور است یا غیر محصور .
هیات فوق الذکر پس از تشکیل و اخذ اظهارات متقاضی یکی از کارشناسان ثبتی را انتخاب می کند . کارشناس منتخب پس از ارجاع پرونده ، محل را معاینه کرده و تصرفات فعلی متقاضی را از نظر تناسب میزان مالکیت با تصرفات با توجه به سوابق پرونده ثبتی مشخص و ضمن ترسیم نقشه ، محل مورد تصرف را روی آن منعکس می نماید و علاوه بر آن حدود و ثغور، مساحت عرصه، قدمت اعیان ملک، حقوق ارتفاقی، شماره فرعی و اصلی، نحوه تصرفات و ارزش عرصه و اعیان مراتب را صورت جلسه کرده و به امضای متقاضی یا متقاضیان و شهود معرفی شده از سوی متقاضی رسانیده و صورتمجلس و نقشه ترسیمی را به دبیر هیات تسلیم می نمود.
گفتار دوم ـ صلاحیت هیات حل اختلاف
طبق ماده ۱ قانون تعیین تکلیف ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی که مقرر می دارد :« به منظور صدور اسناد مالکیت ساختمان های احداث شده بر روی اراضی با سابقه ثبتی که منشاء تصرفات متصرفان ، نیز قانونی است و هم چنین صدور اسناد مالکیت برای اراضی کشاورزی و نسق های زراعی و باغاتی که شرایط فوق را دارند لیکن به علت وجود حداقل یکی از موارد مندرج در ماده فوق الذکر، صدور سند مالکیت مفروزی از طریق قوانین جاری برای آنها میسور نیست ، در هر حوزه ثبتی هیات یا هیاتهای حل اختلاف که در این قانون هیات نامیده می شود با بررسی مدارک و دلایل ارائه شده و در صورت لزوم انجام تحقیقات لازم و جلب نظر کارشناس مبادرت به صدور رای می نماید .»هم چنین با توجه به ماده ۶ آیین نامه اجرایی قانون مذکور مستفاد می گردد که هیات حل اختلاف موضوع قانون فوق الذکر صلاحیت رسیدگی به کلیه تقاضاهای واصله به این هیات را دارا می باشد ،و هیچ مرجع دیگری توسط قانون غیر از هیات حل اختلاف پیش بینی نگردیده است .
البته نکته ای که از ذکر آن نباید غافل شد این است که هرگاه اختلاف در اصل ملکیت مطرح باشد این موضوع از صلاحیت هیات خارج و در صلاحیت محاکم قضایی می باشد و تا زمانی که دادگاه اقدام به صدور حکم ننماید هیات حق رسیدگی به موضوع را نخواهد داشت .
در ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت مصوب ۱۳۶۵، رسیدگی به همه موارد مندرج در ماده مزبور و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک در صلاحیت هیات یا هیاتهایی مرکب از دو نفر قاضی دادگستری و یک نفر از کارکنان ثبت بود که به هر حال این هیات به شرط توافق طرفین به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می نمود.[۹۲] ولی به موجب مواد ۱۴۷و۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت مصوب ۲۱/۶/۱۳۷۰در صلاحیت هیاتها تغییراتی بوجود آمد، بدین شرح که به منظور رسیدگی سریع تر به پرونده ها و این که اگر اختلافی بین طرفین وجود نداشته و به اظهارنظر قضایی نیازی نباشد و در نتیجه از اتلاف وقت و صرف هزینه های نابجا جلوگیری گردد دو مرجع مختلف به شرح زیر برای رسیدگی به تقاضاها مقرر گردید:
الف : رئیس ثبت اسناد و املاک محل ملک یا کفیل اداره ثبت
در خصوص موارد صلاحیت رئیس ثبت می توان به بندهای یک و دو ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت اشاره نمود که مهم ترین رکن آنها ، وجود توافق بین متصرف و مالک است . اما صرف توافق کافی نیست و شرایط دیگری هم لازم است .از جمله در بند ۱ ماده فوق الذکر که املاک مفروزی را مد نظر دارد ، باید تصرف بلامنازع متصرف، توسط کارشناس ، محرز گردد و کسی به تصرف معترض نباشد و عرصه مورد تصرف نیز متعلق به اوقاف یا دولت یا شهرداری نبوده و مالک عرصه و اعیان یکی باشد و علاوه بر این ، باید ملک مورد ادعا دارای سابقه ثبت بوده و متصرف نیز بتواند سند عادی مالکیت خود را ارائه نماید .و یا در مورد املاک مشاعی ، باید کلیه مالکین مشاعی با تصرفات مفروزی متصرف موافقت داشته باشند و کسی نسبت به آن معترض نبوده و مقدار تصرف متقاضی هم از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر نباشد .
اما گذشته از تمامی این شرایط باید اتخاذ تصمیم برای رئیس ثبت ، امکان داشته باشد و الاپرونده را جهت رسیدگی به هیاتهای حل اختلاف خواهد فرستاد. هم چنان که مطابق بند ۸ بخشنامه شماره ۱۵۷۹۱/۴۱/۱ تاریخ ۲۳/۹/۱۳۷۸ سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ، مهری با این عنوان « توافقی نیست به هیات حل اختلاف ارجاع شود.تاریخ …رئیس ثبت » باید از طرف اداره کل ثبت استان تهران تهیه گردد و روسای کلیه واحد های ثبتی مکلفند برابر مقررات مصرحه در آیین نامه ، به ترتیب و نوبت ، تقاضاها را رسیدگی ، در صورتی که سند مالکیت قابل صدور از طریق توافقی نباشد ، تقاضارا به مهر مذکور ممهور و توسط دبیرخانه به هیات ارجاع نمایند.
البته بخشنامه فوق الذکر به علت جلوگیری از تضیع حقوق متقاضیان و پیش گیری از ارجاع بی دلیل پرونده ها از ناحیه رئیس ثبت به هیات حل اختلاف ، در ادامه چنین مقرر داشته که روسای ثبت مکلفند مراتب عدم حصول توافق را به طور مستدل و روشن قید نمایند و سپس پرونده ها را به هیات حل اختلاف ارجاع کنند.
ب :هیات حل اختلاف مستقر در ثبت محل
رسیدگی به آن قسمت از تقاضاهایی را که در صلاحیت هیات حل اختلاف است می توان به شرح زیر طبقه بندی کرد:
۱)تقاضاهای مربوط به املاک مفروز که دارای شرایط زیر باشد:
* بین اشخاص در تصرف اختلاف باشد به عبارت دیگر تصرف متصرف و متقاضی بلا منازع نباشد
* وجود معترض
* عدم امکان اتخاذ تصمیم برای رئیس ثبت
* عدم ارائه سند عادی مالکیت
۲) در تقاضاهای مربوط به املاک مشاع باید به دو نکته توجه شود:
* به سایر مالکین مشاعی دسترسی نباشد
* مال مشاع را قبل از افراز نمی توان با حدود اربعه معین به ثبت رسانید.
۳)مواردی که عرصه مورد تقاضا وقف است .
۴)مواردی که عرصه تقاضا متعلق به دولت یا شهرداری است .
۵)مواردی که مالکیت عرصه و اعیان مورد تقاضا از هم جداست .
۶)مواردی که ملک مورد تقاضا سابقه ثبت نداشته باشد.