اما سوالی در اینجا پیش می آید که آیا وقتی بعضی از شرکا به ضرر شرکاء خود و یا با قصد اضرار از این حق خود بهره برداری می کنند و مانع تصرف شرکاء دیگر در مال مشاع می شوند و بدین ترتیب شرکاء را از بهره برداری از مال خود محروم می کنند ویا بدتر از آن مال مشاع را در وضعیت تخریب و یا نابودی قرار می دهند آیا نباید جلوی این اقدام فرد گرفته شود؟ آیا باید به بهانه اعمال حق فرد زمینه اضرار شرکاء را فراهم کرد؟
در فقه امامیه و حقوق ایران به تبع آن تعبیری متفاوت از حق نسبت به دیگر کشورها وجود دارد، بدین معنا که در فقه امامیه حق دارای اطلاق نیست[100] یعنی اینگونه نیست که فرد در مقام اعمال حقش کاملاً آزاد و مصون باشد و هیچ کس هم نتواند متعرض فرد باشد بلکه اعمال حق همراه با این شرط ضمنی است که باید همراه با عدم اضرار به دیگر افراد باشد ماده 132 ق.م نیز که تصرف ضررآور مالک در ملک خودرا مشروط به تصرف متعارف و آن هم برای رفع حاجت یا دفع ضررمیداند خود بیانگر همین مضمون وقاعده است بر همین مبنا است که بحث سوء استفاده از حق در فقه امامیه مطرح شده و بصورت گسترده ای مورد بحث و بررسی قرار گرفته است. می توان گفت مهمترین دلیلی نیز که بر ممنوعیت سوء استفاده از حق بیان شده است قاعده لاضرر است که نه تنها در زمینه اعمال حق بلکه در بسیاری از ابواب حقوق مورد استفاده قرار گرفته است. سوء استفاده از حق نیز از آن جایی که خود بنوعی اضرار به غیر است طبیعتاً مشمول این قاعده می گردد هر چند که اصولاً سوء استفاده از حق متضمن اضرار عمدی است در حالیکه قاعده لا ضرر بر نفی هر گونه ضرر دلالت دارد.[101] همچنین از آنجاییکه به نظر مشهور فقها و حقوقدانان قاعده لا ضرر علاوه بر نفی حکم (نفی ضرر) اثبات حکم نیز می کند[102]،پس باید گفت شخصی که اقدام به سوء استفاده از حق خود نموده است باید برای جبران ضرر به بار آمده از عملش نیز الزام شود. با بهره گرفتن از همین مبانی فقهی و حقوقی و جاری کردن آن درباب اداره اموال مشاع می توان اینگونه نتیجه گرفت که اگر یکی از شرکاء بخواهد از این حقی که قانون گذار به وی جهت جلوگیری از تصرف در مال مربوطه و به تبع آن سهمش داده است سوء استفاده کند باید از طریق مقامات عمومی و دادگاه جلوی فرد گرفته شده تا مانع اضرار به بقیه شود اما اینکه چگونه این کار باید صورت گیرد بنظر از راهکار مشهوری که در فقه از آن به عنوان قلع ماده ضرری یاد می کنند می توان استفاده کرد بدین معنا که دادگاه با استناد بدانکه فرد در حال سوء استفاده از حقش است حق فرد را نادیده گرفته و اجازه انجام اقدامات لازم را می دهد. از باب وحدت ملاک می توان گفت فلسفه تشریع ماده 594 ق.م نیز همین بحث سوء استفاده از حق است.
البته باید دانست مواردی که دخالت دادگاه ها به نظر اجتناب ناپذیر می آید صرفاً محدود در مورد سوء استفاده از حق نیست برای مثال موردی که بین شرکاء شخص محجوری قرار دارد و فاقد ولی یا قیم است و یا ولی و قیم وی رعایت مصلحت او را نمی کنند، در این موارد نیز عاقلانه است دادگاه و دادستانی بتوانند با دخالت خود مانع تضییع حقوق محجور شوند و یا اقدام قانونی را در برابر ولی و قیم فرد به انجام برسانند از این رو پیشنهاد می گردد که قانون گذار در این موارد مقررات و قوانین خاصی را وضع کند.
یکی دیگر از مواردی که دخالت دادگاه ها و یا دیگر مقامات عمومی را می طلبد در بحث تقسیم اموال مشاع است تقسیم راهکاری برای پایان دادن به اشاعه و افراز و جدا کردن سهم هر مالک و دادن سهمش به وی است اما سوالی که پیش می آید آنست که با توجه به آنکه پروسه تقسیم ممکن است طولانی شود و در این مدت هم امکان خرابی مال مشاع وجود دارد در صورت عدم توافق مالکان جهت تعیین مدیر آیا باید مال مشاع را به حال خود رها کرد یا باید پذیرفت دادگاه یا مقامات عمومی بتواند اقدامات لازم را انجام داده تا جلوی تخریب مال مشاع گرفته شود، در این مورد نیز به نظر می رسد همانگونه که در شرکت های تجاری در جریان تعیین تصفیه و پس از انحلال ممکن است دادگاه ها دخالت کرده و حتی تعیین مدیر تصفیه کنند در اینجا نیز باید این اجازه را به دادگاه و مقامات عمومی داد البته این امر نیازمند اصلاح قوانین و مقررات و پیش بینی چنین اموری توسط قانون گذار است.
فصل دوم
اداره اموال مشاع درسایر قوانین
طرح مسأله
در فصل نخست اداره اموال مشاع در قانون مدنی را مورد بحث و بررسی قرار دادیم و تلاش کردیم درک درستی از چالش ها و نواقص موجود داشته باشیم. در این فصل در مقام تکمیل بحث به بررسی موضوع اداره اموال مشاع در قوانین دیگر بغیر از قانون مدنی می پردازیم و از همین رو دو قانون خاص را انتخاب کرده ایم قانون تملک آپارتمانها و قانون امور حسبی.
قانون تملک آپارتمانها مصوب 1344 و آیین نامه آن همزمان با رشد پدیده ی نوظهوری با نام آپارتمان نشینی که خود مسایل و نیازهای خاصی را بهمراه آورده بود تدوین شد. در واقع قانون گذار با درک این مطلب که مقررات موجود درآن زمان بویژه در زمینه اداره اموال مشاع برای اداره آپارتمانها و تسهیل زندگی آپارتمان نشینی ناکارآمد است اقدام به وضع قانون تملک آپارتمانها نمود که بطور خاص متضمن مقرراتی در زمینه اداره قمست های مشترک آپارتمانها است که با قواعد کلی

برای دانلود متن کامل پایان نامه به سایت tinoz.ir مراجعه کنید.
مندرج درقانون مدنی متفاوت است.و در بخش دوم این فصل نیز به بررسی اداره ترکه (بعنوان مال مشاع) با توجه به قانون امور حسبی خواهیم پرداخت. ماده 574 قانون مدنی یکی از اسباب شرکت (غیر عقدی) را ارث بیان کرده است ولیکن باید توجه داشت اشاعه ای که از ارث ناشی می شود تفاوت ظریفی با دیگر مصادیق دارد و آن هم توجه به این نکته است که در اشاعه ناشی از ارث ما با یک اشاعه دو مرحله ای مواجه هستیم مرحله اول از زمان فوت متوفی و انتقال قهری اموال وی و ایجاد اشاعه شروع می شود و تا پایان تصفیه ترکه ادامه می یابد در این مرحله هر چند وراث مالک مشاع ترکه اند ولیکن مالکیت آنان قطعی نیست و پا به اصطلاح غیر مستقر است (ماده 868 ق.م) استقرار و قطعیت مالکیت وراث منوط به تصفیه ترکه و پرداخت حقوق و دیون متعلق به ترکه است، در صورتیکه پس از پایان تصفیه چیزی از اموال و دارایی متوفی باقی بماند در این صورت مرحله دوم اشاعه ناشی از ارث آغاز می گردد که درآن مالکیت وراث قطعیت پیدا می کند. ما در این تحقیق بیش تر بر مرحله اول این اشاعه تمرکز کرده ایم چرا که اصولاً مرحله دوم را می توان بیشتر تابع همان قواعد کلی حاکم بر اشاعه که درمبحث شرکت در قانون مدنی بیان شده و در فصل اول این تحقیق نیز آمده است دانست حال آنکه در مرحله اول بدلیل عدم قطعیت و استقرار مالکیت وراث مسایل خاصی وجود دارد که ما نیز در دو قسمت مجزا (ترکیب ترکه و تصفیه ترکه) بدان خواهیم پرداخت.
مبحث اول: اداره اموال مشاع در قانون تملک آپارتمان ها
گفتار اول: تعریف و تعیین قسمتهای مشترک
ساختمان ها بطور کلی بر دو نوع تقسیم می شوند. ساختمان های ویلایی و آپارتمان ها. نوع اول ساختمان های ویلایی است که اصطلاحاً خانه نامیده میشوند[103]در این نوع ساختمان ها که از شمول قانون تملک آپارتمان ها خارج هستند. یا آنکه تمام ساختمان متعلق به یک نفر است یا اگر هم متعلق به چند نفر است حالت آپارتمانی ندارد یعنی بر خلاف آنچه که در عرف به آن آپارتمان گویند و متشکل از چند واحد مسکونی است که در یک ساختمان قرار دارد در این نوع ساختمان ها نه در حالت عمودی و نه به حالت افقی (امتداد یافته در روی سطح زمین) ما با چند واحد مسکونی که در مالکیت افراد متعدد قرار دارد روبرو نیستیم تا بتواند مشمول قانون تملک آپارتمان ها قرار گیرد درباره ساختمان ها و خانه های آپارتمانی هم به شرطی مشمول این قانون هستند که واحدها مسکونی مزبور صرفاً در مالکیت یک نفر نباشد و واحدهای مسکونی مزبور مالکین متعدد داشته باشد چراکه در این صورت است که قسمتهای مشترک و اختصاصی معنی پیدا میکند.
ماده 2ق.ت آ. در تعریف قسمتهای مشترک می گوید:«…. قسمتهایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد. به طور کلی قسمتهایی که برای استفاده اختصاص تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت،ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت های مشترک محسوب می شود مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف وعادت محل مورد تردید نباشد.
در ماده 3 آیین نامه قانون تملک آپارتمان ها نسبت به معیار و ملاک استفاده تمام شرکاء از قسمت های مشترک استناد شده است. همچنین به موجب این ماده قسمت های مشترک، در ملکیت مشاع تمام شرکاء ملک است، هر چند که در قسمت های اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمت ها عبور کند.
ماده 4 آ. ق. ت. آ. نیز به بیان قسمت های مشترک می پردازد که از آن جمله می توان به زمین زیر بنا، تاسیسات قسمت های مشترک مانند چاه آب و پمپ،منبع آب، اسکلت ساختمان، درها و پنجره ها، راهروها و ….. اشاره کرد.
نکته ای که در این میان توجه به آن الزامی است تفاوت میان زمین ساختمان با دیگر قسمت های مشترک است چرا که بقیه قسمتهای مشترک بر خلاف زمین غیر منقول ذاتی نیستند و ممکن است در اثر حوادث طبیعی و قهری از بین بروند از همین رو شاید بهتر باشد که از واژه اشاعه و مال مشاع درباره زمین ملک استفاده شود و بقیه قسمتها را قسمتهای مشترک خواند البته این تفکیک بیشتر جنبه نظری دارد و از لحاظ عملی با توجه به ماده 3 آیین نامه قسمت های مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکاء ملک است[104].
در مقابل قسمتهای مشترک، قسمتهای اختصاصی قرار دارند که برای استفاده انحصاری یکی از شرکاء در نظر گرفته شده است (ماده 2 ق.ت.آ. و ماده 3 آ.ق.ت.آ)
گفتار دوم: اداره قسمتهای مشترک
پس از تعریف قسمتهای مشترک ساختمان و نیز تعیین آنها باید به چگونگی اداره این قسمت ها بپردازیم. در این زمینه دو سوال کلی مطرح می شود اولاً چرایی پرداختن به اداره این قسمت ها و ثانیاً پاسخ به این پرسش که با وجود قانون مدنی که بالواقع قانون مادر و عام محسوب می شود چرا باید برای اداره قسمتهای مشترک ساختمانهای و آپارتمان ها قانون و مقررات خاصی وضع شود، مگر ضوابط قانون مدنی در این باره کافی نیست؟
در پاسخ باید گفت چرایی پرداختن به این قسمت ها را در ماهیت آن باید جستجو کرد قسمتهای مشترک در مالکیت مشاع مالکین آپارتمان ها قرار دارد (ماده 3 آ.ق..ت.آ) بنابراین تمام مالکین به اعتبار واحدی که در اختیار دارند مالک سهم مشاعی از این قسمت ها هستند و از سو دیگر با توجه به ماده 30ق.م و قاعده تسلیط، هر مالکی حق استفاده و بهره برداری از مال خود را دار
د. بنابراین مالکین آپارتمان ها نیز باید بتوانند از سهم خود در این قسمت ها استفاده کنند بویژه اینکه استفاده هر مالک از قسمت های مشترک لازمه سکونت در آپارتمان ها است و عملاً بدون استفاده از این قسمتها استفاده از خود آپارتمان ها غیر ممکن می شود اما از سوی دیگر تمام مالکین در کنار هم در این قسمتها سهم دارند از همین رو لازم است به بحث اداره این قسمتها پرداخته شود تا مالکین بتوانند در عین استفاده از این قسمتها مزاحمتی نیز برای یکدیگر ایجاد نکنند و بتوان با بهره برداری و اداره از آنها ضمن فراهم آوردن آسایش و آرامش برای ساکنان مانع از انهدام و نابودی ساختمان و قسمتهای مشترک آن شد.
اما در پاسخ به سوال دوم باید گفت که هر چند در قانون مدنی در تحت عنوان شرکت مقررات مربوط به اشاعه و مال مشاع آورده شده است ولی همانطور که قبلاً هم اشاره کردیم قانون مدنی بطور ساده و گذرا بحث اداره مال مشاع را برگزار کرده است و تنها در ماده 576 ق.م اداره این اموال را به شرایط و توافقات بین خود شرکاء سپرده است و در موارد بعدی نیز صرفاً به بیان مقرراتی در ارتباط با تعیین مدیر و ضوابط حاکم بر آن بسنده کرده است بطور کلی قانون مدنی،ملاک را رضایت شرکاء و تایید آنان قرار داده است با این وجود استفاده از ملاک و معیار قانون مدنی در آپارتمان ها عملاً امکان پذیر نیست[105] و برای افراد ساکن در این آپارتمان ها ایجاد مشکل می کند چرا که در غالب موارد توافقی که مورد قبول تمام مالکین باشد بوجود نمی آید، این مساله زمانی حادتر می شود که ما می بینیم زندگی آپارتمان نشینی روز بروز در حال گسترش است و کم کم سبک زندگی گذشته و استفاده از خانه های ویلایی جای خود را به آپارتمان های بلند و طبیعتاً سبک زندگی آپارتمان نشینی می دهد و نبود مقررات جامعی در اداره اینگونه ساختمان ها مشکلات عدیده ای را پیش می آورد از همین رو است که می بینیم قانون گذار با تصویب قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه آن ضوابط خاصی را در نظر گرفته تا این مشکلات، هر چه بیشتر کمتر و کمتر شود.
شیوه عمومی که برای اداره قسمتهای مشترک در آپارتمان ها مورد استفاده قرار می گیرد استناد به مقررات قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه آن است. در قانون مزبور از ماده 6 به بعد به بیان مقررات و قواعد کلی که در این زمینه تصویب شده است می پردازد. در آیین نامه قانون مزبور نیز به تفصیل به بیان جزئیات بویژه درباره تشکیل مجامع و اتخاذ تصمیم درباره اداره ساختمان پرداخته شده است.
ماده 6 ق.ت.آ درباره اداره قسمتهای مشترک ابتدائاً قرارداد خصوصی میان مالکین رامعتبر و لازم الوفاء می داند. بر همین اساس چنانچه قراردادی میان طرفین وجود داشته باشد باید به همان قرارداد عمل کرد و در صورتیکه که قرار دادی بین طرفین نباشد از مقررات بعدی استفاده خواهد شد.
ماده 576 ق.م نیز حاکمیت اراده افراد را در باب اداره اموال مشاع برسمیت شناخته که قسمت ابتدایی ماده 6 نیز این قاعده کلی را پذیرفته است. البته ذکر این نکته نیز لازم است که استناد به قرارداد خصوصی از مفهوم مخالف قسمت ابتدایی ماده 6 ق.ت.آ بر می آید و ماده مزبور در ادامه، روش کار در صورتیکه قرارداد خصوصی میان مالکین وجود نداشته باشد را بیان می کند. بر همین اساس در صورت عدم وجود قرارداد خصوصی برای اداره قسمتهای مشترک،تصمیمات لازم در این زمینه به اکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی رامالک باشند.
دلیل این امر که برای تصمیم گیری درباره قسمتهای مشترک،ملاک، آرای اکثریت مالکین دارای بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی است را باید در پیوستگی قسمتهای مشترک و اختصاصی دانست که در مواد 3و4 ق.ت.آ جستجو کرد، که بر اساس آن با انتقال حصه اختصاصی فرد، قسمت مشترک هم منتقل می شود و سهم فرد در هزینه قسمتهای مشترک بر اساس حصه اختصاصی او تعیین می شود.
با این وجود مقرره مزبور تنها قاعده در ارتباط با اداره قسمتهای مشترک نیست. بر همین اساس در ماده 8 ق.ت.آ مجمع عمومی مالکین موظف به تعیین مدیر یا مدیرانی طبق شرایطی شده است و وظایف و مسئولیتها مدیران را به تصویب آیین نامه این قانون محول کرده است که ما نیز به طور مختصر به بررسی وظایف مجمع عمومی مالکین و مدیران بر اساس قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه آن خواهیم پرداخت.
ماده 8 ق.ت.آ می گوید« در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتیکه عده مالکین بیش از سه نفر باشند مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند. طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوط در آیین نامه این قانون تعیین خواهد شد».
بر اساس این ماده ساختمان ها به دو دسته تقسیم می شوند ساختمان هایی که تعداد مالکین بیش از سه نفر نیست در این دسته تشکیل مجمع عمومی هم لازم نیست و دسته دوم ساختمان هایی است که تعداد مالکین بیش از سه نفر است که در این دسته تشکیل مجمع عمومی لازم است.
مورد دیگری که باید بدان اشاره کرد واژه نفر است که در این ماده ذکر شده است (سه نفر). منظور از واژه نفر معنای لغوی آن یعنی شخص و فرد نیست[106]،مثلاً یک واحد مسکونی که متعلق به فردی بوده و پس از فوت او به چهار نفر از ورثه اش به ارث می رسد قطعاً مشمول این مقرره تشکیل مجمع عمومی (میان این چهار نفر
از ورثه) نیست بنابراین منظور از نفر واحد مسکونی است که هر کدام می تواند در مالکیت یک نفر یا چند نفر به طور مشاع باشد (ماده 7ق.ت.آ). البته تعداد واحدهای مسکونی بطور مطلق نیز ملاک نیست بلکه منظور آن است که مجمع عمومی زمانی تشکیل می شود که علاوه بر بیشتر از سه واحد مسکونی بودن هر یک از واحدهای مزبور نیز دارای یک یا چند مالک (غیر از مالکین سایر واحدها) باشد. ماده 10 آ.ق.ت.آ نیز موید این استنباط است[107].
ماده 5 آ.ق.ت.آ نیز بر تشکیل مجمع عمومی تاکید دارد و ماده 6 آن نیز بر تشکیل مجمع عادی و فوق العاده دلالت می کند. درباره تفاوت مجمع عمومی عادی و فوق العاده می توان گفت که با توجه به روح قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه آن مجمع عمومی عادی و فوق العاده مانند دادگاه عمومی واختصاصی در آیین دادرسی مدنی می باشد یعنی مجمع عمومی عادی اصولاً صلاحیت تصمیم گیری درباره تمام امور را دارد مگر آنچه که در صلاحیت مجمع عمومی فوق العاده است.البته تفاوت این دو مجمع بیشتر یک تفاوت شکلی و ظاهری و تحت یک عنوان خاص (عمومی یا فوق العاده) است.
ماده 8 ق.ت.آ وظیفه اصلی مجمع عمومی را تعیین مدیر یا مدیرانی می داند تا به اداره امور ساختمان و قسمت های مشترک آن بپردازند. نکته ای که ذکر آن در اینجا مفید به نظر می رسد آن است که مجمع عمومی یعنی مجموعه مالکین آپارتمان ها و منظور از مجمع اسم مکان یعنی جایی که مالکین حاضر می شوند نیست بنابراین وقتی گفته می شود مجمع عمومی تشکیل می شود یا فلان کار را میکند منظور آن است که مجموعه مالکین در کنار هم جمع می شوند و تصمیم گیری می کنند.
بطور کلی می توان گفت که نقش مجامع عمومی چه عادی و چه فوق العاده اتخاذ تصمیمات و سیاست های کلی در جهت اداره ساختمان می باشد که از آن جمله می توان به انتخاب مدیر یا مدیران، اتخاذ تصمیمات در موارد خاص و جزئی، تصویب گزارش درآمدها و هزینه ها و… اشاره کرد که در مواد 11 و 16 آ.ق.ت.آ به آنها اشاره شده است اما وظیفه مدیر و یا مدیران تعیین شده توسط مجمع عمومی اداره عملی ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی است که درماده 14 آ.ق.ت.آ به آن اشاره شده است. ماده 8 آ.ق.ت.آ حد نصاب لازم جهت رسمیت جلسات مجمع عمومی را حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی یا نماینده آنان میداند و درتبصره این ماده نیز بر تجدید جلسه برای پانزده روز بعد تاکید شده است و در صورت عدم حصول اکثریت جلسه بعد برای پانزده روز بعد تشکیل شده و هر عده از مالکین که حاضر شود، با اکثریت می توانند اتخاذ تصمیم کنند.[108]
با توجه به ملاک ماده 7 ق.ت.آ می توان گفت تصمیمات مجمع عمومی برای همه مالکین لازم الرعایه است. ماده 13 آ.ق.ت.آ نیز موید همین نظر است. باید گفت: تصمیم گیری در مجمع عمومی مالکین بر خلاف شرکت مدنی نیاز به موافقت تمام شرکاء ندارد و در درجه اول تابع قرارداد میان خود مالکین و در درجه دوم اگر چنین قراردادی نباشد که در اکثریت قریب به اتفاق موارد نیز به همین گونه است بر اساس ملاکی که قسمت اخیرماده 6 ق.ت.آ بیان کرده است یعنی موافقت اکثریت آراء مالکین که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را دارا هستند عمل می شود.
درباره وظایف و تکالیف و همین طور اختیارات مدیران علاوه بر متن خود قانون تملک آپارتمان ها در آیین نامه قانون مزبور نیز مقرراتی وضع شده است و در فصل دوم آیین نامه بطور خاص به این موضوع پرداخته شده است. ماده 14 آ.ق.ت.آ وظیفه مدیر یا مدیران را حفظ واداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی اعلام می کند بر همین اساس می توان گفت مدیر یا مدیران در درجه اول اداره عملی امور ساختمان است و در واقع براساس همین وظیفه است که به آنها مدیر یعنی اداره کننده گفته می شود اما چرایی اداره عملی امور ساختمان از سوی مدیران و نه مجمع عمومی را میتوان درماهیت عمل آنها جستجو کرد بالواقع مجمع عمومی مجموعه ای از مالکین آپارتمانها است وعملاً امکان پذیر نیست که همه آنها با هم به اداره امور آپارتمان بپردازند و به جهت همین مصلحت است که مدیر یا مدیرانی تعیین شده تا به اداره عملی امور ساختمان بپردازند.
در واقع مدیر و یا مدیران بنوعی امین و وکیل مالکان بوده و به نیابت از آنها به انجام وظیفه می پردازند ماده 19 آ.ق.ت.آ به بیان همین نکته می پردازد و مدیر یا مدیران را بعنوان امین شرکاء معرفی می کند از این جهت مدیر و یا مدیران در قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه آن همانند مدیر در شرکت مدنی ومال مشاع می باشد ولیکن تفاوت عمده ای که بنظر می رسد بین این دو وجود دارد آنست که اختیارات مدیر در شرکت مدنی اصولاً توسط شرکاء تعیین میشود ولی در بحث اداره آپارتمان ها نقش قانون برای تعیین حدود اختیارت مدیران و وظایفی که بر عهده دارند نسبت به شرکت مدنی پر رنگ تر است.
وظیفه دیگری که بر عهده مدیر یامدیران گذاشته شده است اجرای تصمیمات مجمع عمومی است. مجمع عمومی مالکین بعنوان نهادی که مالکین تمام واحدها و یا نماینده آنها در آن حضور دارند مرجع اصلی تصمیم گیری درباره امور ساختمان واداره آن است که بر طبق قانون و اکثریت مندرج در آن به تصمیم گیری درباره مسایل مرتبط با ساختمان می پردازد ولی برای اجرای این تصمیمات این مدیر و مدیران هستندکه به انجام وظیفه می پردازند چرا که اجرای تصمیمات توسط خود مجمع عمومی عملاً مشکل و حتی می توان گفت محال است و هزینه بر و وقت بر
خواهد بود.
در ماده 11 آ.ق.ت.آ وظایف مجمع عمومی(عادی) تعیین شده است(تعیین رئیس مجمع عمومی،انتخاب مدیر ومدیران،اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان و….) و در ماده 16 آ.ق.ت.آ و تبصره آن نیز وظایف مجمع عمومی (فوق العاده) را که منحصر در باب مدیریت و تعیین مدیر پیش از موعد است بیان می کند. در کنار این موارد مدیران وظایف فرعی نیز دارند که البته در قالب همان اداره عملی ساختمان قرار می گیرد با این وجود قانون گذار بطور خاص به بیان آنها پرداخته است از جمله بیمه آتش سوزی ساختمان (ماده 25 آ.ق.ت.آ) استخدام دربان برای مجموعه ها و ساختمان های دارای بیش از 10 واحد (ماده 22 آ. ق.ت.آ) اعلام میزان هزینه های مستمر و مشترک و مخارج متعلق به هر شریک به وی و دریافت آن از شرکاء (مواد 25، 24، 23، 21 آ.ق.ت.آ) شاید بتوان گفت رایج ترین وظیفه که در عرف برای مدیر یا مدیران شناخته شده است همان دریافت هزینه هایی است که بین مالکین واحدهای آپارتمانی مشترک است و اصطلاحاً از آن به حق شارژ یاد می شود.
فصل سوم آیین نامه قانون تملک آپارتمان ها نحوه محاسبه این هزینه ها را بیان کرده است بر همین اساس مدیران موظف هستند هزینه هایی که هر واحد باید بپردازد را بر اساس مساحت و متراژ هر واحد محاسبه و به مالکین اعلام کنند[109] و در صورت عدم پرداخت هزینه ها از سو بعضی مالکین، اقدامات متناسب را طبق مواد 10 مکرر تا 15 ق.ت.آ به انجام رسانند یعنی از طریق ارسال اظهارنامه،قطع خدمات مشترک برای مالک خاطی، مراجعه به ثبت محل و تقاضای اجرائیه و نهایتاً مراجعه به دادگاه جهت دریافت این هزینه ها اقدام کنند.
در مقام پیشنهاد جهت اداره آپارتمان ها توصیه می شود که قانون گذار همانند برخی کشورهای دیگر تدبیری اتخاذ کند تا شرکتهای خاص جهت اداره آپارتمان ها تاسیس شوند و منحصراً به امر اداره آنها بپردازند تا از بروز مشکلات و احیاناً درگیری میان مالکان جلوگیری شود و امر اداره بهتر به سامان برسد.
مبحث دوم:اداره ترکه متوفی در قانون امور حسبی
اسباب انتقال اموال و حقوق مالی به طور کلی بر دو دسته تقسیم می شود: اسباب اختیاری و قهری. مصداق بارز اسباب اختیاری عقود و قرادادها است مثلاً فردی خانه یا اتومبیل خود را به دیگری می فروشد یا هبه می کند در مقابل اسباب قهری انتقال قرارداد که مصداق بارز آن را میتوان درتوارث یافت. در واقع با فوت شخص اموال وی به وراث او که از خویشان نسبی وی می باشند (زوج و زوجه تنها خویش سببی است که ارث بر است) می رسد و البته در این انتقال قاعدتاً اراده فرد نقشی ندارد هر چند که ممکن است بتواند در آن تاثیر گذار باشد مثلاًمالی را وصیت کند تا بعد از مرگش به دیگری برسد که البته این حق فرد هم حدود و صغوری دارد.
با مرگ شخص دارایی فرد که در زمان قبل از مرگش متعلق به وی بود و در تملک فرد قرار داشت از مالکیت فرد خارج میشود و دلیل این امر را نیز در پایان شخصیت حقوقی فرد باید جستجو کرد. در ماده 956 ق.م نیز به بیان این نکته می پردازد که اهلیت فرد با مرگش پایان می یابد. حقوق ایران و فقه امامیه از این جهت با حقوق روم متفاوت است چرا که درحقوق روم، وراث ادامه دهنده شخصیت حقوقی مورث خود هستند و به طور کامل جانشین وی می شوند یعنی همانطور که بخش مثبت دارایی یعنی اموال متوفی و مطالبات او به وراث منتقل می شود، در سمت مقابل بخش منفی دارایی فرد یعنی تعهدات متوفی(که قائم به شخص نیست) و دیون وی نیز به آنها منتقل می شود و وراث با قبول به نسبت سهم خود از دیون نیز سهم دارند[110] ولی در حقوق ایران اصولاً از بخش مثبت دارایی ابتدائاً دیون متوفی به دیگران پرداخت شده، پس از آن وصیت متوفی که مرتبط با اموال اوست در حدود مقررات اجرا شده و در نهایت اگر چیزی ماند به وراث می رسد،البته باید توجه داشت که این امر به معنای آن نیست که انتقال به وراث پس از تصفیه و پرداخت دیون و مطالبات است بلکه این امر با وقوع مرگ حادث می شود (ماده 867 ق.م)
با وجود این می بینیم که ماده 868 ق.م مالکیت ورثه نسبت به ترکه متوفی را مستقر نمی داند مگر پس از اداء حقوق و دیونی که به ترکه تعلق گرفته است و ماده 869 ق.م هم این حقوق و دیون را ذکر کرده است در باره ماده 868 ق.م و غیر مستقر بودن مالکیت ورثه نسبت به ترکه علیرغم تاکید ماده 867 بر وقوع توارث و انتقال دارایی به ورثه با مرگ فرد نظرات مختلفی ارائه شده است که دراین زمان مختصر، فرصت پرداختی به آن نیست و علاقه مندان را به تالیفات و نظراتی که در اینباره ارائه شده است ارجاع میدهیم.[111]
بحثی که در قضیه توارث مطرح شده و بیشترین ارتباط را با موضوع این تحقیق دارد اداره ترکه به عنوان یک مال مشاع است. بر همین اساس ابتدائاً باید اجزای ترکه را بشناسیم و سپس چگونگی تصفیه و خارج کردن دیون و تعهدات را مورد بحث قرار دهیم.
گفتار اول: ترکیب ترکه
ترکه در تالیفات حقوقی در دو معنای عام وخاص به کار می رود منظور از معنای عام ترکه همان چیزی است که قبل از مرگ فرد به آن دارایی گفته می شود که از دو قسمت تشکیل شده است قسمت مثبت و قسمت منفی منظور از قسمت مثبت همان اموال فرد است و منظور از قسمت منفی دیون و مطالبات او به دیگر اشخاص است.
معنای خاص ترکه اشاره به قسمت مثبت دارایی فرد بعد از مرگ او دارد بر همین اساس وقتی گفته می شود ترکه متوفی وثیقه
دیون اوست اشاره به همین معنا دارد و در واقع در جریان تصفیه بخش منفی دارایی متوفی قبل از مرگش، از بخش مثبت آن کسر می شود و اگر چیزی بماند به وراث می رسد.
وقتی سخن از ترکیب ترکه گفته می شود معنای عام آن مد نظر است به این معنا که اجزای مختلفی که این ترکه را تشکیل میدهند شناخته و اقدام به ارزیابی آن بشود تا معلوم شود چه چیزهای مثبتی در ترکه و چه چیزهای منفی در آن وجود دارد بر همین اساس در بحث ترکیب ترکه ما با تحریر ترکه یا ارزیابی آن نیز مواجه هستیم که در ادامه به تفصیل از آن صحبت خواهیم کرد لیکن باید در ابتدا آنچه که غالباً و در اکثر موارد اجزاء یک ترکه را تشکیل می دهد و مواردی را که درباره آن تردید وجود دارد مورد کاوش و بررسی قرار دهیم.
بند اول: اجزای ترکه
اموال و حقوق مالی
مهمترین و اصلی ترین بخش هر ترکه اموال و حقوق مالی به جا مانده از متوفی است مثلاً خانه ای که از فرد بجا مانده یا اتومبیلی که فرد دارد و امثالهم. همچنین ممکن است فرد در زمان حیاتش از حقوق مالی برخوردار باشد که این حقوق نیز قاعدتاً پس از فوت شخص به وراثش منتقل می شود برای مثال حق شفعه ای که برای فرد به وجود آمده و بعد از مرگش وراثش می توانند به اعمال آن بپردازند البته طبق ضوابط و مقررات خاص و ویژه ای که بحث حق شفعه دارد و یا برای مثال حق خیاری که فرد قبل از فوتش کسب کرده که در این صورت وراث همگی با هم می توانند اقدام به اعمال آن کنند(ماده 446ق.م)
همچنین ممکن است انواع خاصی از حقوق مالی را دارا باشد برای مثال سهام شرکت تجاری که این موارد نیز با فوت شخص به وراثش منتقل می شود.[112]